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服务式公寓发展将会对酒店造成什么影响?

  2007年10月,Airbnb联合创始人Brian Chesky与Joe Gebbia最先想出当时的Air Bed and Breakfast(空中食宿)理念时,其动机是很简单的。当时他们无力承担两人共住的旧金山阁楼间租金,于是向赶去参加会议但又无法预订到酒店房间的人士出租了自己的起居室。不到十年的光景,Airbnb已发展到在全球有19个办事处,在191个国家6.5万座城市共管理有300万套“上市公寓,其同时还在无意之中对服务式公寓行业产生了巨大影响。

  Chesky和Gebbia发起了所谓的共享经济,让消费者(尤其是年轻一代消费者)相信:除传统酒店住宿外还有另一种类型的住宿。服务式公寓行业则收获了丰盛的回报。服务式公寓企业SACO商务总监Ben Harper表示,“Airbnb是另类住宿腾飞真正的推手,我们将其视为真正的创新者。他们让消费者认识到传统酒店房间之外还有另外一种选择。”

  彻底颠覆

  行业出现了翻天覆地的变化。仅几年前,受严密监管的服务式公寓几乎只以久居型客户为目标,要求客人至少要住满7天,常常还要求住宿30天甚至30天以上。这对于为长期项目而出差的商旅人员来说是合适的,对于需要搬迁、但又暂时无法找到房屋的人士来说也是合适的,但却不适合于其他人。随着时间的推移,有些地方的监管部门放宽了部分政策。服务式公寓供应商也得以向临时出行的人士推出短期住宿。

  当时公寓价格仍然高于酒店房间的价格,但有更大的自由度。例如客人能够穿着睡衣自己做早餐,也可以享用10英镑一瓶的美酒,而酒店一杯酒就要10英镑。必须承认的是,当时各企业并未很快接纳服务式公寓这一理念,主要因为其底价稍高,也有一部分是因为超市购买食品的费用与餐厅用餐的费用相比更难监测。还有一个原因,就是服务式公寓业较分散,使预订和质量控制较困难。

  之后,随着千禧一代成为市场中越来越强的一股力量,以及差旅经理担忧的问题从“差旅人员是否安全”转变为“差旅人员是否满意”,行业唯一需要的便是点燃市场的热情。Chesky和Gebbia二人便在此时崭露了头角。

  Buyingbusinesstravel对英国各主要差旅买家展开了一项民意调查。所有受访者都将公寓纳入自己的差旅项目中,且去年都更多地预订了公寓住宿。此外,所有受访者都预计今年公寓住宿预订量还会增长,“不断提升的对公寓的认知与需求”以及“成本效益”是服务式公寓业增长的最大原因。

  美国运通全球商旅公司酒店策略全球总监Pauline Houston表示服务式公寓行业增长的背后有着大量不同的推动力。但他也表示共享经济“让人们看到了除传统酒店房间之外的另类住宿”。“英国服务式公寓流行,部分也是2012年奥运会的结果。当时有很多人都无法预订到普通的酒店住宿,因此不得不尝试一些新的事物,”他说,“很多人在尝试过公寓住宿后便被这一理念深深吸引。服务式公寓并非适合所有人。很多人都认为入住公寓太麻烦,但对于住宿三晚或三晚以上的人来说,此类公寓则是理想之选。毕竟有谁希望连续三晚都接受同样的客户服务呢?”Houston表示,企业也日益关注差旅人员的总住宿费用。毕竟入住酒店除了有房间费用外,还包括早餐、午餐以及晚餐的费用,远高于超市采购食物的费用。

  差旅管理公司HRG集团酒店关系全球总监Margaret Bowler则站在了差旅人员的角度来看问题。“看到企业在差旅人员的用餐费用上如此抠门,我感到十分震惊,”她说,“伦敦市中心的酒店一顿饭20英镑根本算不了什么。”而若入住公寓,就算房价高于酒店,也可在其他方面节省费用。差旅管理公司Business Travel Direct战略关系主管Mark Bevan说,“我们观察到一个现象:两到四个人同时在同一个地方出差时,通常会将公寓用作会议室,如果将酒店住宿费用与会议室租赁费用加在一起,则会发现服务式公寓在价格上要有吸引力得多。”

  强大的合作关系

  差旅人员,其次还有各大企业,或许会欢迎服务式公寓。但对于差旅经理和预订人员来说,服务式公寓带来了一定的挑战。“有大量供应商都未在全球分销系统占有一席之地,”美国运通的Houston说道,“过去五年确实有越来越多服务式公寓企业在全球分销系统上线,但仍然仅占很小的份额 。对于差旅管理公司来说,这意味着很大的工作量。”

  HRG的Bowler补充说,“还有一个问题是全球分销系统只会获取一个姓名,因此我们无法识别第二名或第三名客人。就我们看来,理想的预订方式是在全球分销系统上预订一套单卧室公寓。”

  “同时供应侧也太过分散,”美国运通的Houston说,“只有两到三套公寓的服务式公寓企业无法获得差旅管理公司的关注。大量规模较小的供应商都已认识到自己需要出现在比目前层次要高得多的平台上。而如今的Bridgestreets、Silverdoors和SACO等服务式公寓平台将让规模较小、较小众的供应商有机会(通过合作)获得更高的认知度。”

  服务式公寓企业The Apartment Service(TAS)集团商业销售董事总经理Jo Layton赞同这个观点。该公司的TAS Alliance平台连接了数千家独立供应商。Jo Layton说,“一些公寓运营商在企业买家搜索长期住宿的地方设立了前台设施,并且有着充足数量的公寓,能够确保在全球分销系统上分销自己的产品。此类运营商目前基本都已找到能够帮助自己在全球分销系统上曝光的供应商,更重要的是,线上自助式预订平台在持续演变,同时,如今的差旅人员也能够更加熟练地自行预订出行交通与住宿。因此,若运营商能够将自己的库存上传至大量不同的网站(只有在实际出现预订交易时运营商才需承担费用),就能够更轻松地确保在市场进行分销。”TAS等服务式公寓企业为了同时支持供应商与客户企业而“对技术投入了巨资”。TAS Alliance则允许各供应商相互访问对方在自己未运营有业务的目的地提供的库存,即访问对方的“供应链”。

  荣获2017年商务旅行大奖赛最佳服务式公寓供应商称号的Oakwood Worldwide,将在全球分销系统上的业务视为其商业模式中宝贵的一部分。Oakwood欧洲、中东与非洲区总经理Tom Meertens说,“我们的重点仍然是通过线上系统让客户预订我们的公寓时能够更轻松、有更好的体验,我们全新的预订引擎引领了行业前沿。其让客人能够直接预订我们库存的公寓,同时在全球分销系统和其他替代性预订渠道上推出了更多公寓,是我们分销组合的一部分。目前我们在全球分销系统上推出了300多套公寓。这不仅让预订流程的完成速度更快,还让大量个人与企业客户均能够更轻松地预订。”

  新一代差旅人员

  无论是怎样的预订渠道,并且就算供应商与中间商无法就终端用户需求增长的原因达成一致,这一需求显然都是在不断增长的。《服务式公寓新闻》(Serviced Apartment News)编辑George Sell认为,“官方数据十分欠缺,但这种‘临时性’业务可能正在增长。过去各企业使用公寓的时间大概在一周或一周以上。而如今的企业买家称差旅人员都要求再次入住公寓,即使只停留两三天也同样如此。”

  Oakwood的Meertens则更加深入地对人口结构进行了分析。“我们看到有越来越多的千禧一代受众预订公寓。这也验证了千禧一代将全球化体验视为其职业发展极重要的一部分这一观点。有71%的千禧一代人士都希望工作期间能够被派往海外出差。我们预计未来数年这个群体还将继续推动服务式公寓业的增长。”

  HRG的Margaret Bowler则给出了更务实的评价。她表示,“新一代差旅人员只要房间带浴室,就丝毫都不会挑剔。” SACO的Ben Harper表示新一代差旅人员“试过服务式公寓后便无法自拔”。Business Travel Direct的Mark Bevan则表示如今的差旅人员“十分愿意尝试新事物”且会根据网站上的评论做出决定。Airbnb的两位创始人或许未意识到自己对服务式公寓行业带来的巨大影响。不过,他们提高了“另类住宿”的知名度,从而颠覆了全球住宿业。他们还彻底改变了自己的银行账户余额,目前两位的身家大概都在38亿美元左右,再也无需担心房租的问题。

  乐观主义态度?

  服务式公寓供应商针对英国退欧公投形成的直接影响所表现出的担忧似乎已经消散,但仍然还有大量需要担心的问题。英国服务式公寓供应商协会(ASAP)与房产代理商Savills合作开展了一项全年情绪追踪调研。此调研结果表明,服务式公寓运营商整体对于行业的商业前景有了比夏天更乐观的态度。并且,并非所有的运营商从一开始就将英国退欧带来的不确定性视为重大的问题。服务式酒店公寓企业Roomzzz将于今年秋季在伦敦首次开店。其首席运营官Mark Walton表示:“英国退欧公投后的几个月里服务式公寓预订量有了急剧的增长。似乎英镑的贬值促使更多英国居民度假时摒弃海外目的地、选择了国内各大城市。同样,海外游客也利用更优惠的汇率前往英国各城市度假,从而推动了英国服务式公寓预订量的增长。”

  此外,尽管每八家运营商中就有一家表示将在2017年放缓增长,但接受调研的人士中有超过四分之一(28%)都表示自己会在今年加快扩张。而这些运营商可能会面临巨大的工作量。调研结果还显示“宏观经济条件”、惩罚性商业税率与购买新公寓时不断上升的成本,都被视为重大的挑战。近三分之二的受访者(63%)都对宏观经济条件有所担忧。有58%的受访者则担心会遭遇惩罚性商业税率。Oakwood Worldwide欧洲、中东与非洲区总经理Tom Meertens还指出了其他一些障碍。“随着各企业都在设法扩张,新公寓也面临着与日俱增的竞争,”他说,“增长可能会由于仅仅是缺乏适合用作服务式公寓的房产而受到阻碍。房价不断上涨,竞争日益激烈,也都在雪上加霜。”“某些地方的法规可能也会导致客人无法在当地找到适合短期居住的公寓,而有一些区域则禁止在租住期限达不到特定水平的情况下租出私人住宅。例如伦敦威斯敏斯特区的最短租期就是三个月。”尽管如此,似乎仍然有大量企业愿意大笔投资服务式公寓。商业房产专业公司JLL服务式公寓团队董事总经理Max Thorne便表示质量更优的数据、产品认知度的提高以及“消费者不断演变的习惯”都会带来积极的效应。他说,“服务式公寓行业正在走向成熟,且增长速度很快,此行业目前在酒店投资总额中占6%的份额,而2011年仅占2%。”英国服务式公寓供应商协会(ASAP)首席执行官James Foice表示英国有着“相当强劲”的建设速度,今年将新增2000多套服务式公寓和公寓式酒店单元房。Savills商业研究总监Marie Hickey补充说,“2017年行业在经营业绩方面面临一系列障碍。各运营商都正确地认识到宏观经济条件和商业税率将在未来三年对自己的业务带来巨大挑战。不过,整个行业仍然具备优势,能够克服这些挑战。”

  一个充满活力的全球化行业

  据英国服务式公寓供应商协会称,目前全球有近80万套服务式公寓,其中美国占超过一半的库存,且多数均在所谓的公寓式酒店内。欧洲服务式公寓行业最发达的国家是英国、爱尔兰、法国与欧洲,其次还有斯堪的纳维亚地区。这样欧洲大陆南部就存在着大量的机会。然而,Silverdoor(2016年商旅大奖赛最佳服务式公寓供应商获奖者)的重心已转向远东地区,于去年启动了新加坡的首个办事处。公司商务总监Stuart Winstone表示,“2016年对我们来说是里程碑式的一年。这一年,我们收购了自己最大的竞争对手Citybase。我们于五月收购了这家企业,之后一直在幕后做工作,设法将两家公司合并在一起。”两家公司仍然处于合并进程中,而目前Silverdoor的重大消息则是在新加坡设立了办事处。“我们在新加坡有完全不同的模式,” Winstone说,“我们在欧洲的做法向来是与代表企业客户的代理商和差旅管理公司打交道。而在亚洲,有大量秘书、私人助手及其他人士涉及其中。这是个极为不同、极为有趣的组合。”

  Silverdoor最初的计划是在美国设立办事处,但未在美国设立办事处可能最终会是一次幸运的失手。远东市场大多为亚洲境内市场,由雅高集团和Onyx主导了企业服务式公寓界。Frasers Hospitality则在进军远东的休闲旅游市场。而香格里拉、泰姬酒店集团、Oberoi等高端酒店集团则在向真正有高净值的人士推出自己的专属“住宿”。然而,除几家引人注目的企业外,亚洲的住宿企业通常都不具备遍布全球的足迹。Silverdoor目前覆盖了全球500多座城市,且正在设法利用亚洲游客量日益增长的出境市场。无法在美国设立办事处或许并非什么坏事,美国市场已充斥着来自大型连锁酒店的“久居”公寓企业。其中Springhill、Fairfield和Towneplace属于万豪集团,Homewood和Home2属于希尔顿,Staybridge和Candlewood则属于洲际酒店集团。

  这些酒店集团的全球化规模与巨大的营销实力导致新进者面对北美市场时只能望而生畏。公寓式酒店也在欧洲留下了印记,较为突出的是雅高酒店集团旗下的Adagio品牌(今年是这个品牌成立10周年),同时还有希尔顿集团与洲际酒店集团等。 这些企业的增长是否对服务式公寓供应商构成了威胁?“我举双手迎接这样的威胁,” Silverdoor(2016年商旅大奖赛最佳服务式公寓供应商获奖者)商务总监Winstone说,“并且我认为他们的产品很优秀。洲际酒店集团旗下的Staybridge品牌很受我们客户的欢迎。对于长达一两周的住宿来说,此类产品很好地担当了传统酒店与服务式公寓之间的跳板。我认为人人都会找到适合自己居住的房间。而公寓式酒店到来后唯一会遭遇失败的将是那些纯粹的酒店。”



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